#SMSF #부동산투자

​안녕하세요. 호주 브리즈번 No.1 한인 부동산 클로버 입니다. 

예전에 자가 관리형 연금 펀드(SMSF)를 활용한 부동산 투자가 무엇이고 진행 절차는 어떻게 되는지에 대해서 알려드렸습니다. 

이번 포스팅에서는 규칙과 요구사항에 대해 조금 더 상세하게 알려드리도록 하겠습니다. 

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주거용 부동산 투자

준수 사항

• SMSF를 통해 구매한 주거용 부동산은 수탁자, 수탁자의 가족 또는 친척이 거주할 수 없습니다. 이는 개인적인 이익을 위한 사용을 금지하는 규정입니다.
• SMSF를 통한 주거용 부동산은 수탁자 및 관련 당사자가 임대할 수 없습니다. 즉, 해당 부동산은 다른 임차인에게만 임대할 수 있으며, 수탁자와 직접적인 관계가 있는 사람에게 임대하는 것은 금지됩니다.
• 이미 소유하고 있는 주거용 투자 부동산을 SMSF로 이전하는 것은 허용되지 않습니다. 새로운 구매만 가능하며, 기존 자산을 SMSF에 포함시키는 것은 불법입니다.
• 주거용 부동산의 구매 목적은 은퇴 자산을 증대시키는 것이어야 하며, 개인적인 사용을 위한 목적은 인정되지 않습니다.

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상업용 부동산 투자 

장점

• 상업용 부동산은 수탁자 및 관련 당사자가 임대할 수 있는 반면, 주거용 부동산은 그렇지 않습니다.
• 소규모 사업주들은 SMSF를 통해 사업장을 구매하고, 시장 가격으로 이를 자신에게 임대하는 경우가 많습니다.

​준수 사항 

• 상업용 부동산 투자는 반드시 은퇴시 혜택을 제공해야 하며, 개인적인 이익을 위해 사용해서는 안 됩니다.
• 부동산을 임대할 수 있지만, 임대 계약이 시장 가격으로 이루어져야 합니다. 비정상적인 임대 조건은 문제가 될 수 있습니다.
• 상업용 부동산은 정기적으로 평가를 받아야 하며, 이 평가 결과는 SMSF의 회계에 반영되어야 합니다.
• 임대 소득이 $75,000를 초과하는 경우 GST 등록 및 관련 세금 규정을 준수해야 합니다.
• SMSF 내에서 발생한 손실은 개인 소득과 상쇄할 수 없으며, SMSF 내에서 이월되어야 합니다.
• 부동산은 SMSF가 아닌 신탁 수탁자의 이름으로 보유되어야 하며, 이를 철저히 준수해야 합니다.
• 한정상환 대출 약정(LRBA)을 사용할 경우, 대출 기준이 엄격하므로 신중하게 접근해야 합니다.

부동산 투자에 따른 세금

임대 소득

• 임대 소득에 대해 15%의 세금이 부과되며, 12개월 이상 보유한 후 매각 시 발생하는 자본 이익은 10%의 세율이 적용됩니다.
• 연금 단계에 진입하게 되면 임대 소득과 자본 이익은 비과세입니다.

세금 공제 

• 대출에 대한 이자 지급액은 공제 가능합니다.
• 손실은 개인 소득과 상쇄할 수 없으며, SMSF 내에서 이월됩니다.

부동산 구매를 위한 대출 - 한정상환 대출 약정(LRBA)

한정상환 대출 약정(LRBA, Limited Recourse Borrowing Arrangement)은 자가 관리형 연금 펀드(SMSF)가 부동산을 구매할 때 사용하는 특별한 대출 구조입니다. LRBA의 가장 큰 특징은 대출 기관이 상환을 부동산 자체로 한정한다는 점입니다. 즉, 대출 상환이 이루어지지 않을 경우 대출 기관은 부동산만을 압류할 수 있으며, SMSF의 다른 자산에는 영향을 미치지 않기 때문에 SMSF의 자산을 보호할 수 있습니다.

• ​LRBA는 일반 대출보다 더 엄격한 기준을 적용합니다. 대출 기관은 SMSF의 재무 상태, 수익성, 그리고 자산 가치를 철저히 검토합니다.
• 대출 가액 비율(LVR, Loan-to-Value Ratio)이 일반적으로 낮습니다. 이는 대출금에 대한 위험을 줄이기 위한 조치입니다.
• 대출에 대한 이자는 SMSF의 운영 비용으로 처리되며, 세금 공제를 받을 수 있습니다.
• 대출 원금은 SMSF의 자산에서 발생하는 수익을 통해 상환해야 하며, 이를 위해 충분한 현금을 확보하는 것이 중요합니다.

LRBA는 SMSF 관련 법규 및 규정에 따라 엄격하게 운영되어야 하며, 따라서 대출 계약을 체결하기 전에 반드시 관련 법규를 충분히 이해하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 구조는 SMSF의 자산을 보호하는 데 유리하지만, 대출 상환이 이루어지지 않을 경우 부동산이 압류될 수 있으므로 투자 시 주의가 필요합니다. 따라서 충분한 재무 계획과 리스크 관리를 통해 안정적인 투자 환경을 조성하는 것이 중요합니다.

비용 및 위험

비용

• SMSF를 설정하고 운영하는 데는 초기 설정 수수료와 연간 관리 수수료가 발생합니다. 이 비용은 회계사, 법무사, 금융 자문가의 서비스 이용료를 포함합니다.
• SMSF는 매년 회계 및 감사가 필요합니다. 회계 수수료는 일반적으로 SMSF의 자산 규모와 거래량에 따라 다르며, 감사 비용도 추가로 발생합니다. 이는 법적으로 요구되는 사항입니다.
• 부동산 관리와 관련된 비용도 발생합니다. 여기에는 재산세, 유지보수 비용, 보험료, 관리 수수료 등이 포함됩니다. 이러한 비용들은 SMSF의 운영 비용으로 처리될 수 있습니다.
• LRBA를 통해 부동산을 구매할 경우, 대출 설정 수수료, 이자 비용, 대출 관련 법적 비용이 발생합니다. 대출 이자는 SMSF의 운영 비용으로 처리되며, 세금 공제를 받을 수 있습니다.
• 부동산 투자에 따른 수익을 관리하기 위해 부동산 에이전트나 관리 회사에 의뢰할 경우 추가적인 수수료가 발생할 수 있습니다.

위험

• SMSF를 통해 부동산을 구매하고 유지하는 데는 상당한 수수료가 발생하여 연금 잔고를 감소시킬 수 있습니다.
• SMSF 부동산 구매에 사용된 개인 자금은 기여금으로 간주되며, 보존 연령에 도달하기 전까지 인출할 수 없습니다.
• 부동산 시장은 변동성이 클 수 있으며, 가격 하락이나 임대 수익 감소 등의 위험이 존재합니다. 이러한 시장 변화는 SMSF의 자산 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
• 부동산은 일반적으로 유동성이 낮은 자산입니다. 필요할 때 즉시 현금화하기 어려울 수 있으며, 이는 긴급한 자금이 필요할 때 문제가 될 수 있습니다.
• SMSF와 관련된 법규는 변경될 수 있으며, 새로운 규제가 도입될 경우 투자 전략에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 관련 법규를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
• LRBA를 통해 대출을 받은 경우, 상환이 이루어지지 않을 경우 부동산이 압류될 수 있습니다. 이는 SMSF의 재무 안정성에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

SMSF를 통한 부동산 투자는 특히 소규모 사업주에게 잠재적 혜택을 제공할 수 있지만, 규칙을 엄격하게 준수해야 하며 규정을 위반할 경우 심각한 처벌을 받을 수 있습니다. 따라서 모기지 브로커, 회계사, SMSF 전문가와 같은 경험 많은 전문가와 협력하여 복잡한 거래를 원활하게 진행하는 것이 필수적입니다. 

이 글이 SMSF를 통한 부동산 투자에 대한 이해를 돕는 데 도움이 되었기를 바랍니다.  

추가적인 질문이 있으시면 언제든지 문의해 주세요! 

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