부동산 칼럼

투자용 부동산으로 세금을 줄일 수 있는 방법

KLOVERPROPERTY
2024.02.16 22:09 1,172 0

본문

안녕하세요

브리즈번 No.1 한인 부동산 클로버 프로퍼티 입니다. 

 

포지티브 기어링 네거티브 기어링에 대해서 들어보신 적 있으신가요?

부동산이라는게 세금이 굉장히 많이 연관된 분야예요.  

구입하실 때 유지하실 때 파실 때 모든 거래마다 세금이 연관되어 있다고 보시면 되요.  

투자용 부동산을 구입하실 때 세금에 대한 혜택이 큰 부분을 차지하는데  

그게 어떤 식으로 이루어지는지 혹은 면제가 가능하다면 어떤 조건이 있는지에 대해서 알려드릴게요. 


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포지티브 기어링


포지티브 기어링은 간단합니다.

렌트 수입이 지출보다 많으면  포지티브 기어링이라고 해요. 

포지티브 기어링이 생기면 어떤 일이 일이 일어나냐면 

내가 원래 내고 내야하는 인컴에 대한 소득세에 렌트 수입에 대한 소득이 더 추가 되어서 세금을 더 많이 내게 됩니다. 


네거티브 기어링


네거티브 기어링이란 간단하게 렌트 수입이 지출보다 더 적은 경우 발생을 해요.

나의 인컴 텍스에서 투자용 부동산에서 발생한 지출 비용이 마이너스 된만큼 깎여서 더 낮은 세율로 세금을 내게 되는거죠.

투자라는 관점에서 이 부분이 굉장히 독특합니다.

주식에 투자했는데 손해를 봤다고 해서 네거티브 기어링이 적용이 되지 않잖아요. 

그런데 내가 투자를 했는데 수익보다 지출이 많다고 세금을 낮춘다 하는 거는 부동산이 거의 유일하다고 보시면 됩니다. 


하나의 예를 들어 볼게요 

만약에 $700,000 의 투자용 집을 샀다고 해볼게요.

렌트 수입으로 일년에 $35,000 씩 번다고 가정을 하고요. 

80% 대출을 받아서 연간 6% 이자를 낸다고 하면 대출 이자로 $33,600 이 나갑니다.

그리고 관리 비용이 $10,000 이 들어갔고요. 

나는 렌트로 $35,000 을 벌고 있는데 그 부동산을 유지하면서 발생하는 지출이 연간 $43,600 이 되잖아요. 

그러면은 $8,600 불의 마이너스 캐시 플로가 생길 수 있는 거예요. 

결국에는 세금 상으로는 $8,600 마이너스 부분을 인컴에서 제하고 세금 계산을 하게 됩니다.

여기에 감가삼각까지 비용으로 처리를 할 수가 있어요.


감가삼각 (depreciation)

감가 상각이란 부동산 관련해서 두 가지를 생각하시면 돼요.  

첫 번째는 건물에 대한 감가삼각 입니다. 

이론적으로는 지은 후 40년 동안 감가 삼가를 받을 수 있어요. 

하지만 처음 지은 날짜부터 7년 동안은 의미있는 금액의 감가삼각을 받을 수 있고

그 이후로는 세금을 줄이는데 그렇게 많은 의미가 있는 금액을 받을 수 있지는 않아요.

그래서 세금을 줄이는 목적으로 투자용 집을 구입하는 경우에 새 집 또는 지어진지 1-3년 된 집을 구입하는 경우가 많아요.

예를 들어서 설명을 하자면  $700,000 - $800,000 금액대의 집을 샀는데 건설비가 $400,000 이 들었다라고 치면 

일정 기간 동안 매년 $10,000 이라는 돈이 감가 상각이 되는 거예요.  

그래서 감가상각이란 내가 실제로 돈을 내지않더라도 그 금액을 지출으로 클레임 할 수 있게 되는 거죠. 

만약에 지어진지 좀 된 집을 샀다고 하더라도 그 집이 지어진 후에 리노베이션이 되거나 업그레이드 된 부분이 있을 수 있다면

그럼 그런 부분에 대해서도 감가삼각을 처리할 수 있어요. 

감가삼각에 대한 부분은 회계사와 잘 확인하시는게 좋아요. 


두번째 감가삼각은 디비전 40 라는게 있는데요 이거는 조금 달라요. 

투자용집 안에 커텐, 바닥재, 부엌에 있는 오븐 등 붙어 있는 것들에 대한 가치 하락도 감가상각으로 인정을 해 주는 거예요. 

모든 주택에서 가능한 것은 아니고 2017년 5월부터는 새로 지어진 투자 집에만 적용이 가능합니다. 

이미 누가 살던 집을 내가 샀다고 해서 그 안에 있는 물건들에 대해서 감가 상각을 처리할 수가 없어요.


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세금 계산 예시


연간 수입이 한 $100,000 이라고 가정을 하면

소득세가 대략 $25,000 정도 나와요.

그런데 네거티브 기어링과 감가삼각을 적용해서 $16,600 마이너스가 났다고 하면

$100,000 불에대한 세금을내는게 아니고 $16,600 을 제한 $83,000 에 대한 세금을 내게 되는 거예요.

$83,000 에 대한 소득세는 $20,000 정도 입니다.

그럼 원래 수입은 $100,000 이지만 부동산을 소유함으로 인해서

소득세가 5천불 정도 줄어든거죠.

부동산에서 손해를 본게 $8,600 인 것 같지만 $5,000 절세된 걸 감안하면 

$3,600 마이너스가 생겼다고 보시면 되는거예요.


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비용 처리가 가능한 항목


네거티브 기어링 하고 포지티브 기어링 계산하실때 지출로 잡을 수 있는 부분은 많이 있습니다.

수입은 렌트 수입 밖에 없지만 테넌트를 구하면서 들어가는 광고비, 아파트의 경우에는 바디콥 비용, 카운슬 레이트, 대출 이자, 프로퍼티 매니지먼트 비용, 보험비 등을 클레임할 수 있어요. 

물론 집 수리비용도 포함이 되구요.

보험 같은경우는 두 가지 종류가 있죠. 

빌딩 인슈런스가 있고 랜드로드 인슈런스가 있어요. 

빌딩 인슈런스는 건물에 어떤 일이 생겼을 때 어 클레임 할 수 있는 보험이고

랜드로드 인슈런스 같은 경우는 테넌트가 만약에 렌트비를 안 냈거나 아니면 그 의도적으로 데미지를 입혔을 경우 보상을 받을 수있어요.

얼마 전 저희 고객 투자용 부동산 중 교통사고로 인해서 차가 거실 안으로 들어와 수리를 하는 동안 테넌트가 다른 집으로 이동을 해야하는 경우가 있었어요. 

빌딩 인슈런스로 집에 대한 데미지는 커버가 가능하지만

테넌트에게 보상해주어야 하는 비용은 랜드로드 인슈런스에서 커버가 되기 때문에

가능하면 랜드로드 인슈런스도 가입하시는 것을 권유드립니다.


투자용 부동산에서 세금을 줄일 수 있는 방법에 대해서 알아보았는데 

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

호주 부동산에 대해서 궁금하신 점이 있으시다면 클로버 부동산으로 연락 주세요.


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