부동산 칼럼

SMSF(Self Managed Super Fund)를 이용한 부동산 투자

KLOVERPROPERTY
2023.12.15 19:28 1,174 0

본문

안녕하세요.

호주 브리즈번 No.1 한인 부동산 클로버 부동산 입니다. ​

오늘은 호주의 개인 연금인 수퍼애뉴에이션(Superannuation)을 이용한 부동산 투자에 대해 알아 보려고 해요. ​

수퍼는 60세 이전에 찾을 수 없기에 누구나 장기 투자를 하도록 도와주며, 무엇보다 세금이 15% 밖에 되지 않고 은퇴 이후에 수퍼를 찾을 때는 세금을 전혀 내지 않기에 절세 효과가 큰 장점이 있습니다.

호주에서는 수퍼를 운영하는 회사에 가입하여 수퍼를 적립해 나가는 경우와, 스스로 수퍼를 운영 관리하는 SMSF(Self Managed Super Fund)가 있습니다. SMSF의 가장 큰 장점은 수퍼로 주거용이나 상업용 부동산을 구매하는 것이 가능하다는 점과, 융자를 받을 수 있기에 레버리지(leverage)를 활용할 수 있다는 점​​ 입니다. 부동산 구매를 위한 레버리지는 상대적으로 안전하며, 더 큰 수익을 위해 필수불가결한 부분이죠.


레버리지를 이용한 더 큰 수익을 꼭 염두에 두지 않더라도, 금액이 큰 부동산을 융자 없이 현금으로만 구매하기는 쉽지 않죠. SMSF 융자 역시 일반 거주용 주택 융자처럼 최대 80%까지 융자가 가능하며, 최대 융자 상환 기간도 30년까지 가능합니다. 또한 SMSF 융자는 개인소득(individual income)과는 완전히 별개로 받게 됩니다.

수퍼적립금액과, 수퍼를 적립해온 히스토리, 현재 쌓여 있는 수퍼 금액으로 대출 가능 및 대출이 가능한 금액이 판단되기 때문입니다. SMSF를 이용하여 부동산에 투자하는 것은, 장기적이고 안정적으로 수익을 담보하고 나의 은퇴를 도울 수 있는 방법입니다.



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SMSF 로 부동산 투자를 하는 것이 좋은 상황 

  • SMSF는 내 급여로 모기지 상환을 하는 것이 아니기 때문에 인플레이션의 영향도 적게 받습니다.

  • 호주 부동산도 주기적인 상승기와 하락기가 있지만, 주택의 특성상 강한 하방경직성이 있고, 장기간에 걸쳐서는 강한 수익률을 보여 왔습니다.

  • 요즘 금리인상과 인플레이션으로 주택 시장도 좋지 않다고는 하나, 낮은 공실률로 인해 임대수익이 급증하고 있습니다.

SMSF 를 이용하기 적합한 대상

  • 호주 부동산 가격을 고려했을때, 본인 또는 파트너 수퍼와 합해서 수퍼 금액이 최소 30-40만불 이상은 되어야 합니다.

  • 이미 자가 구입이나 투자주택을 구입하여 개인 소득으로 더 이상 융자가 되지 않는 경우 .

  • SMSF 융자는 개인소득(individual income)과는 별개로 융자가 가능합니다.

  • 40대 후반이나 50대 초반으로서 60세까지 10년 정도 밖에 남지 않은 경우. ​

SMSF를 이용한 부동산 투자의 장점

  • 60세 이전에 찾을 수 없기에 누구나 장기투자가 가능합니다.

  • 투자 주택을 판매하는 경우 CGT(자본이득세, Capital Gain Tax)가 15% 밖에 되지 않습니다.

  • 구매 후 1년 이후에 판매하면 세금도 할인됩니다.

  • 은퇴 이후에 판매하면 세금이 면제 됩니다.

  • 융자를 얻어서 레버리지를 활용할 수 있으므로, 더 큰 수익을 얻을 수 있습니다.

  • 스스로 투자의 과정과 결과를 통제할 수 있습니다. ​

SMSF 투자의 단점

  • 자가 주택은 구입할 수 없습니다.

  • SMSF와 Bare Trust 셋업 비용 및 매년 감사(audit) 비용 등 회계 비용이 industrial superfund에 비해 상대적으로 큽니다.

  • 호주에서는 모든 은행들이 SMSF 융자를 다루는 것은 아니기에, SMSF 융자에 특화된 은행만을 이용해야 합니다.

  • 스스로 투자하고 결과에 대한 책임도 져야 하므로 신경 쓸 것이 더 많습니다. ​ e11afc45b719d3b64de7773040aab2ed_1702635876_9708.jpg

    SMSF 투자 절차

    SMSF란 나의 개인 연금(Super)으로 나만의 투자 회사를 차리는 것과 같다고 생각하시면 됩니다.

    SMSF를 셋업 하기 위해서는 다음과 같은 자료가 필요 합니다. ​

    1. TRUSTEE - Trustee란 SMSF를 운영하는 주체인으로서 Type으로는 회사 또는 개인으로 설립이 가능합니다.

    Company나 self-employeed로 비지니스를 하는 것과 같습니다.

    TRUSTEE TYPE

    회사 - 장점은 나중에 부부 중 한 명이 빠지거나 타이틀 변경시 용의 합니다.

    개인 - 장점은 비용 절감이지만, 나중에 타이틀 변경시 문제가 될 수 있습니다. ​

    2. BENEFICIARY 혹은 SMSF 멤버를 정하는데, 나와 파트너, 혹은 수퍼를 넣고 있는 장성한 자녀가 함께 설립할 수 있습니다.

    3. SMSF Trust와 회사 이름을 정하고, Director ID를 셋업합니다. TRUST가 셋업이 완료가 되면 ABN 그리고 TFN을 발급 받게 됩니다. ​

    4. BANK SET UP - 은행에 가서 SMSF 전용 계좌를 엽니다.

    은행에 갈 때는 Trust 셋업 후 받은 TRUSTEE, Company certificate, 사인한 Trust Deed, ASIC Detail, ABN를 가지고 가셔야 합니다. ​

    기존에 industrial super에 가입되어 있다면 기존 수퍼를 SMSF 계좌로 모두 rollover를 신청하고, 앞으로 나의 수퍼도 새로운 SMSF 계좌로 이체되도록 변경 요청합니다. ​

    5. ESA SET UP - 현재 고용주에게서 연금을 받고 있거나, 기존 연금 회사에 ROLLOVER를 신청하기 위해서는 ELECTRONIC SERVICE ADDRESS (ESA)가 필요합니다. ESA는 은행의 swift code와 같은 은행 인식 코드입니다. SMSF 셋업이 완료된 후 셋업하면 됩니다. ​

    6. SMSF가 셋업된 후 부동산 투자를 하고 SMSF 융자를 얻고 싶으시면 BARE TRUST를 SET UP 해야 합니다. SMSF Trust를 셋업했을 때 처럼 Trust와 Trustee 이름을 정하고, 구매하고자 하는 투자주택의 주소가 필요합니다. ​ Bare Trust 가 셋업되면, ACN, TRUST DEED, MINUTES, LEGAL CERTIFICATE, BORROWING INFORMATION 등을 받게 됩니다. ​

    7. SMSF 융자 신청 - 투자하고자 하는 주택을 찾았다면 SMSF 융자를 신청합니다. 호주에서는 모든 은행들이 SMSF 융자를 다루는 것은 아니기에, SMSF 융자에 특화된 은행을 이용해야 합니다. ​ 얼마나 융자가 가능한지는, 구입한 투자 주택의 렌트비와 매달 들어오는 수퍼 금액(Super Contribution), SMSF 통장에 남게 되는 Super 잔액으로 계산됩니다. ​

    8. SMSF를 이용한 부동산 투자 시에는 Deposit과 잔액, 변호사비, Stamp duty(취득세) 등 모든 비용이 SMSF에 있는 수퍼 account에서 지불합니다. 또한 매년 감사(audit)을 받게 됩니다. ​ ​ ​

    SMSF를 활용하여 레버리지를 이용한 장기 투자도 하고, 절세 혜택도 누리시기를 바라겠습니다. 오늘은 SMSF 제도에 대해 알아보았는데요 많은 분들께 도움이 되셨길 바랍니다.

    추가적인 질문 및 문의사항이 있으시면 클로버 부동산으로 편하게 연락 주세요.

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