올해 서울 아파트 전세 시장은 아우성이 끊이지 않는다. 물론 비명은 세입자 입에서 더 크다. 한국부동산원에 따르면 전세수급지수는 지난달 기준 126.2까지 올랐고, 전세가격지수도 지난달 104.39에 이르렀다. 둘 모두 최고.이던 2020~2022년 초 수준에 가까워지는 중이다. ‘제2 전세대란’이라는 말이 엄살이 아닌 이유다. 그러나 실제 매물 수치를 보면 고개가 갸우뚱해진다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 다주택자 양도세 중과가 재개된 5월 10일부터 지난 23일까지 서울 아파트 전세 매물은 1만6389건에서 2만1104건으로 4715건이 늘어 28.8% 증가했다. 4월 중순 이래 수개월째 증가세다. 전세 공급이 부족해 지표가 악화한다는데, 시장에 남은 매물은 왜 늘어나는 걸까. 27일 국민일보는 지표가 두드러지는 6개 자치구를 중심으로 이유를 검증해봤다. 매물 재고는 5월 10일부터 지난 23일까지 아실 통계 기준으로, 신규 계약 통계는 의무 신고기간 30일을 감안해 지난달 23일 계약일까지를 기준으로 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석했다. 가격대별 집계는 23일 기준 KB부동산 매물을 셈했다. 큰 손, 강남3구 서울 전세시장에서 가장 큰 축은 ‘강남3구’로 불리는 강남·서초·송파구다. 23일 기준 이들 지역의 전세 매물은 총 1만4200건이다. 서울 전체 전세 재고 2만1104건의 67.3%다. 이 지역 매물 증감이 서울 전체 통계를 좌우할 수밖에 없다. 그 중에서도 영향이 가장 큰 곳은 서초구다. 이곳 매물은 5200건에서 7963건으로 53.1% 증가했다 카지노릴게임 . 증가분인 2763건은 서울 전체 매물의 13.1%, 동기간 서울 전체 증가분 4715건의 58.6%에 달한다. 우선적 원인은 신규 입주에 따라 임대 물량이 대거 풀렸기 때문으로 해석된다. 지난달 잠원동 ‘오티에르 반포’ 251가구가 입주를 시작했고 다음달 반포동 ‘래미안 트리니원’ 2091가구, 9월 방배동 ‘디에이치 방배’ 3064가구가 들어선다. 입주 수개월 전부터 잔금 마련 목적의 매물이 나온 것으로 볼 수 있다. 또 서초구 신규 계약은 지난해 동기간 817건이던 게 315건으로 61.4% 줄었다. 직전 3년간 평균과 대비해도 60.5% 적다. 실제 계약이 적어 재고가 누적된 셈이다. 강남구는 매물 가격대와 실제 계약 사이 간극이 큰 사례다. 강남구 전세 매물은 4229건에서 4740건으로 511건 늘어 12.0% 늘었다. 강남구 아파트 매물 3860건을 가격대별로 집계한 결과 10억원 이하는 15.6%에 불과했다. 현 매물 84.4%가 10억원을 넘는다. 그러나 같은 기간 신규 계약 484건 중 10억원 이하 계약은 265건으로 54.8%를 차지했다. 15억원을 넘어선 신규 계약은 전체의 18.0%에 불과했지만 현재 매물 48.5%가 15억원을 넘었다. 남은 매물 중 세입자가 찾는 가격대가 부족하다는 이야기다. 송파구는 강남3구 중 홀로 전세 매물이 감소했다. 1726건에서 1497건으로 13.3% 줄었다 바다이야기상어출현 . 그러나 신규 계약도 전년 동기 대비 41.3%, 직전 3년 평균 대비 48.2% 감소했다. 찾는 이가 많아서 재고가 줄었다기보다 신규 매물 유입 자체가 평소보다 줄었거나 기존 매물이 회수된 영향이 큰 것으로 해석할 수 있다. 착시와 미스매치 강남3구 이외 전세 매물 재고 증가율이 가장 높았던 곳은 은평·강북·마포구다. 은평구는 202건에서 505건으로 150.0%, 강북구는 61건에서 138건으로 126.2%, 마포구는 247건에서 546건으로 121.1% 증가했다. 은평구는 기존 아파트 전세 공급이 고르게 늘었다기보다 입주 예정 신축 대단지 물량이 통계를 끌어올린 착시에 가깝다. 은평구 아파트의 기존 입주 아파트 매물은 235건인 반면, 올해 10월 입주 예정인 대조동 힐스테이트 메디알레 전세 매물은 별도로 260건에 달했다. 메디알레 매물 가운데 5억 초과~7억원은 175건, 7억원 초과는 85건으로 지역 대비 가격대도 높다. 이는 아직 입주가 시작되지 않은 물량이다. 매물 재고에는 잡히지만 당장 전셋집을 구하는 세입자의 선택지는 아닌 셈이다. 강북구도 유사한 구조다. 8월 입주 예정인 미아동 엘리프미아역 1·2단지 전세 매물은 KB부동산 기준 59건이다. 기존 아파트 전세 매물이 68건으로, 입주 예정 단지 하나가 다른 전체 아파트 재고와 맞먹는다. 강북구 증가분은 77건으로 엘리프미아역 매물 59건과 크게 차이나지 않는다. 입주 예정 단지 물량뿐 아니라 기존 재고가 61건에 불과했던 기저효과가 높은 증가율로 나타난 것으로 해석된다 릴게임오리지널 . 마포구는 앞선 강남구처럼 ‘미스매치’가 두드러졌다. 현재 매물 45.0%는 10억원을 넘지만, 실제 신규 계약에서 10억원 초과 비중은 14.3%에 불과했다. 10억원 넘는 매물이 실제 계약 수요에 비해 상대적으로 많이 남은 정황이다. 신규 계약도 230건으로 전년보다 51.8%, 직전 3년 평균 대비 50.6% 줄었다. 마포구는 2024년 같은 기간 신규 계약 중 올해 5~8월 만료 예정인 물량도 360건에 달했다. 이 물량이 모두 다시 전세로 나온 건 아니지만 기존 계약 만기 물량이 나올 시기에 신규 계약이 평년의 절반으로 줄어 재고가 누적됐을 수 있다. 그래도 적다 결론적으로 서울에서 증가한 재고 상당수는 입주를 앞두고 미리 나온 신축 전세거나 10억원 넘는 고가 매물, 또는 강남3구 등 특정 지역에 집중된 물량이었다. 양도세 중과 재개 이후 집을 팔지 못한 집주인들이 이를 전·월세로 돌렸지만 가격대가 높은 영향이 큰 것으로 해석된다. 매물 총량은 늘었지만 세입자가 원하는 가격·지역·입주 시. 매물 공급은 충분치 않은 셈이다. 수치상 늘어난 재고조차 많진 않다. KB금융지주경영연구소에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 매물량은 직전 3년 평균보다 28.9% 적다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “원래대로라면 이런 상황에선 서초구 입주장에 들어오려는 수요로 인해 (서울) 다른 지역에 (전세) 공실이 생겨야겠지만, 지금은 다른 곳 매물이 없다보니 서초구 입주장 매물 가격도 떨어지질 않는다”고 설명했다. 앞으로의 전망도 긍정적이진 않다. 그는 “비거주 1주택자나 다주택자 규제가 더 강화되면 매물이 줄어들면서 가격 변동성이 심해질 가능성이 있다”고 내다봤다. 격대와 실제 계약