안녕하세요, 지니홈즈 윤호 팀장입니다.

요즘 브리즈번 부동산 쪽에서 SMSF 얘기가 부쩍 많이 들려요. 오늘은 이게 왜 갑자기 화제인지, 그리고 우리 교민분들 내 집 마련에는 어떤 영향이 있을지 쉽게 풀어드릴게요.

무슨 일이 있었냐면 

지난 5월 예산안에서 정부가 투자용 부동산 세제를 크게 손봤어요. Negative Gearing 제한하고 CGT 할인도 줄이는, 거의 30년 만의 큰 개편이었죠. 그런데 딱 하나, SMSF(자가운용 퇴직연금)가 가진 부동산은 이 규제에서 빠졌어요. 그러니까 "SMSF로 사면 지금처럼 계속 세제 혜택 받을 수 있다"는 소리가 퍼지면서, 원래 관심 없던 분들까지 SMSF 문의를 넣기 시작한 거예요.

그러자 정부가 6월 말에 또 한 번 움직였어요. 6월 25~26일 이틀 만에 법을 통과시켜서, SMSF가 대출 받아서 주거용 부동산 사는 걸 막아버렸어요. 시행일은 8월 10일. 그래서 지금 딱 '막차 타자' 분위기가 만들어진 거죠.

8월 10일부터 뭐가 막히고 뭐가 괜찮은 거냐면

여기서 헷갈리시면 안 되는 게, SMSF로 부동산 사는 것 자체가 금지되는 게 아니에요. 막히는 건 대출(LRBA) 받아서 새로 주거용 부동산 사는 것만이에요.

안 되는 것: 8월 10일 이후 신규 대출로 집 사는 것

되는 것: 대출 없이 현금으로 사는 것, 8월 10일 전에 이미 잡아둔 대출, 이미 갖고 있는 집, 상업용 부동산

그러니까 핵심은 딱 하나, 8월 10일 전에 계약서(Contract of Sale)에 사인을 마쳐야 한다는 거예요. 근데 SMSF 대출이 일반 주택담보대출보다 훨씬 절차가 길어요. 펀드 만들고 ATO 등록하고, 기존 Super 옮기고, bare trust 설정하고, 대출 승인까지... 게다가 요즘은 큰 은행들은 다 손 뗐고 AMP Bank나 Pepper Money 같은 전문 렌더만 취급해요. 지금 시작해도 빠듯할 수 있다는 얘기가 그래서 나와요.

근데 서두르기 전에 한 번만 더 생각해보세요

전문가들 반응은 좀 조심스러워요. 재정자문협회(FAAA)에서는 이게 "다음 소비자 리스크의 온상"이 될 수 있다고 경고했어요. 실제로 예산안 발표 이후로 SMSF 부동산 투자 광고가 확 늘었대요. 레버리지 크고, 자산이 집 한 채에 몰리고, 급할 때 팔기도 어렵고, Super 납입 여력까지 빠듯해질 수 있다는 게 이유예요.

데드라인은 진짜예요. 근데 그게 "나한테 SMSF가 맞는 선택인가"까지 대신 답해주진 않아요. 서두르는 것보다 먼저 라이센스 있는 재정 자문가랑 상의하시는 게 맞아요.

브리즈번 시장엔 어떤 의미일까

단기적으론 8월 10일 전 막차 수요 때문에 인기 매물 경쟁이 잠깐 치열해질 수 있어요. 인구도 계속 늘고 2032 올림픽 인프라 투자까지 겹치는 브리즈번도 예외는 아니겠죠.

중기적으론 좀 재밌는 그림이 나와요. SMSF 바이어들이 신축 off-the-plan 프리세일의 약 30%를 차지했었는데, 8월 10일 이후엔 이 수요가 확 줄어요. 즉 First Home Buyer나 실거주 목적 바이어 입장에선 투자자랑 경쟁할 일이 줄어드는 거라, 내 집 마련 준비하시는 분들껜 나쁘지 않은 소식일 수 있어요.

다만 반대급부도 있어요. 프리세일이 줄면 신규 프로젝트 착공이 어려워지고, 그러면 앞으로 임대주택 공급 자체가 줄 수 있다는 우려가 있어요(업계 추산 약 4만 채). 공급이 줄면 결국 임대료나 기존 집값에 압박이 될 수도 있는 거라, 이미 공실률 낮은 브리즈번에서는 이 부분도 같이 지켜보시는 게 좋겠어요.

*본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며 재정·법률·세무 자문이 아닙니다. SMSF, LRBA는 개인 상황에 따라 적합성이 크게 달라지니 실행 전 반드시 라이센스 보유 전문가와 상담하세요.

출처: [https://genie-homes.com/news/GhneVWmJgOp9p3JCM5SJ]